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Loi 3DS : les mesures qui concernent le logement

Ce mardi 8 février, la ministre chargée du Logement Emmanuelle Wargon et son cabinet tenaient un brief presse afin de livrer plus de détails sur le volet Logement du projet de loi 3DS. Voté ce mercredi à l’Assemblée, le texte rassemble diverses mesures : pérennisation des objectifs de la loi SRU, prolongation de la période de candidatures des villes pour l’encadrement des loyers, ou bien révision du régime assurantiel en cas de catastrophe naturelle. Précisions.

Loi 3DS : les mesures qui concernent le logement

Elle doit être votée ce mercredi 9 février à l’Assemblée nationale. Il faut dire que la loi pour décentralisation, différenciation, déconcentration et simplification (3DS) compile moult mesures, que la ministre chargée du Logement Emmanuelle Wargon et son cabinet nous ont détaillées, lors d’un brief presse ce mardi.

Les objectifs de la loi SRU revus et pérennisés

 

Entrée en vigueur en 2000, la loi de Solidarité et Renouvellement Urbain (SRU) impose un pourcentage de 20 à 25 % de logements sociaux dans les communes en zone tendue, d’ici 2025.

Date butoir inscrite dans l’article 55, qui « a permis la construction de la moitié des logements sociaux qui ont été construits depuis son adoption, puisque sur les 1,8 million de logements sociaux construits depuis 2000, on estime environ 900 000 qui ont été construits dans des communes qui en manquaient », atteste Emmanuelle Wargon.

Toutefois, avec le projet de loi 3DS, l’échéance saute et les objectifs deviennent permanents. Un souhait de nombreuses communes, et voté favorablement par le Sénat en mai dernier, et par les députés en décembre.

« Et c’est très important, car la loi l’arrêtait en 2025, et dès 2023, le triennale 2023-2025 aurait été impossible à atteindre, puisqu’il aurait fallu pour toutes les communes concernées de rattraper la totalité du retard et l’objectif 20-25 % n’aurait pas avancé », justifie la ministre chargée du Logement.

Elle développe : « La loi 3DS prévoit ainsi que le rythme de rattrapage par période triennale, aussi longtemps que nécessaire, est d’un tiers de l’écart. Mais elle permet de ramener ce rythme de rattrapage à un quart, 25 %, si la commune signe avec le préfet un contrat de mixité sociale, qui permet d’adapter la trajectoire aux réalités locales ». L’exemption est par ailleurs accordée pour les communes touchées par des problèmes d’érosion ou de captage d’eau potable. Cependant, si ces collectivités parviennent à construire un lot de plus de 12 logements, le cabinet précise qu’ils auront obligation d’y établir une part de logements sociaux.

De quoi donc renforcer la dynamique du couple maire-préfet défendu par le texte. La signature du préfet fait ainsi partie des gardes-fous en cas de refus du maire de signer un permis de construire. Le tout en revoyant le régime d’attribution des logements sociaux, par la révision de la convention dédiée. L’idée est de prioriser l’accès à des travailleurs-clés, annulant l’effet « ghetto » associé à ce type d’habitat d’après la ministre, et assurant une meilleure répartition des ménages. La définition des travailleurs clés reste à l’appréciation de chaque intercommunalité.

Prolongation des candidatures des villes pour l’encadrement des loyers

Encouragée par le gouvernement, l’expérimentation d’encadrement des loyers reporte également sa date butoir de dépôt de candidatures. Les villes tendant vers une meilleure homogénéisation des loyers sur leur territoire ont jusqu’à novembre 2022 pour se présenter. « La prolongation était indispensable car nous avons mis du temps à aller jusqu’à l’entrée opérationnelle de collectivités dans l’encadrement des loyers », commente Emmanuelle Wargon.

Des métropoles ont déjà pris part au projet, à commencer par Lille et Paris. D’autres y ont pris part et ont été agréées récemment, comme Bordeaux et Lyon. D’autres collectivités restent candidates, comme la communauté d’agglomération du Pays basque, mais aussi la métropole de Grenoble. Cette dernière n’a pour l’instant pas vu sa candidature retenue, car elle ne respecterait pas certains critères législatifs comme le montant des loyers au mètre carré et la tension sur le territoire, d’après la ministre. « Si la situation à Grenoble change, bien sûr que la réponse changera », pondère-t-elle.

La loi 3DS impose à toute annonce immobilière dans une ville agréée par la démarche de mentionner le montant de loyer maximum, notamment les annonces passées par des particuliers. Point qui n’était pas légiféré, mais non moins important, pour mettre sur un pied d’égalité les professionnels de l’immobilier et les particuliers. 

Revoir le régime assurantiel en cas de catastrophe naturelle

La loi 3DS se penche aussi sur deux derniers points. D’abord l’élargissement du bail réel solidaire (BRS). En plus de pouvoir consacrer du terrain disponible à des logements pour les revenus modestes, les offices fonciers solidaires (OFS) pourront y créer des logements abordables par des revenus supérieurs, pour plus de mixité sociale, mais aussi des espaces de commerces, pour plus de mixité fonctionnelle. Selon le cabinet ministériel, l’ordonnance consacrée devrait s’appliquer dans les six mois.

Autre mesure importante pour Emmanuelle Wargon : l’adoption par les parlementaires d’une habilitation à gérer par ordonnance, pour faire évoluer la prise en charge, par les assurances catastrophes naturelles, des logements touchés par le retrait-gonflement des sols argileux

Phénomène loin d’être « exceptionnel » d’après le cabinet ministériel et qui fait apparaître les fissures sur l’enveloppe du bâtiment et à l’origine de « vrais drames » souligne la ministre. Elle poursuit : « C’est un sujet sur lequel le gouvernement travaille depuis longtemps avec d’abord un fonds d’urgence, mais en fait c’est tout le régime assurantiel qu’il faut revoir. Et l’habilitation à légiférer par ordonnance nous permettra d’assurer une meilleure prise en charge assurantielle, pour des familles qui sont parfois sans aucune solution, face à des dégâts très importants ». Un délai de douze mois devrait s’écouler avant l’application de l’ordonnance, qui sera rédigée par Bercy.